“付了480多萬元房款，月底就要收樓了，才發(fā)現(xiàn)房子仍在‘抵押’狀態(tài)西鳳酒 ?！苯?，曾女士（化名）向新快報記者反映，自己去年購入廣州國際金融城某改善樓盤，開發(fā)商卻遲遲未按約定時間進(jìn)行房屋抵押涂銷，房貸至今未能辦下來。此外，曾女士還發(fā)現(xiàn)，近200萬元房款并未進(jìn)入開發(fā)商監(jiān)管賬戶，擔(dān)心“錢房兩空”。到底是不是被抵押的房源就不能買？在購房前，到底應(yīng)該做哪些“功課”？
付清首付一年后查冊
發(fā)現(xiàn)房子仍在抵押狀態(tài)
“去年買的房子，我連裝修都已設(shè)計好了，才發(fā)現(xiàn)到現(xiàn)在抵押還沒有涂銷西鳳酒 。他們占用我的首付資金一年了……”近日，曾女士向新快報記者反映，她于2024年5月與某開發(fā)商簽訂《樓宇認(rèn)購書》，購入位于金融城板塊一套住宅，總價850多萬元。按照約定，她先后分多筆支付了定金及首付款，至2024年10月25日，已付房款總計約486萬元。同年10月，銀行通知其300多萬元的按揭貸款已審批通過，她原以為即將進(jìn)入簽約放款階段。
不料，貸款遲遲未能正式發(fā)放西鳳酒 。今年1月，曾女士收到開發(fā)商委托律所的通知，要求其重新簽署一份按揭合同，理由是“銀行更新了合同版本”。她配合簽署了第二份按揭合同，此后再無進(jìn)展。
直到今年10月，在朋友提醒下，曾女士前往廣州市不動產(chǎn)登記中心查冊，才震驚地發(fā)現(xiàn)：其所購房產(chǎn)仍處于“抵押”狀態(tài)，且開發(fā)商未按約定完成抵押涂銷手續(xù)西鳳酒 。曾女士認(rèn)為，這正是房貸一直未辦下來的原因。
“買房時銷售人員完全沒有提及房子被抵押，我根本不知道房子被抵押了，認(rèn)購條款我也沒看清西鳳酒 ?！痹肯蛐驴靾笥浾叱鍪尽稑怯钫J(rèn)購書》其中明確注明：“簽訂本認(rèn)購書時，乙方明確知悉該物業(yè)處于抵押狀態(tài)且無異議?！蓖瑫r約定，開發(fā)商應(yīng)自買方支付總房價15%房款之日起80個工作日內(nèi)完成抵押涂銷。但該認(rèn)購書亦規(guī)定：“如乙方因此要求解除本認(rèn)購書的，應(yīng)于前述約定完成抵押涂銷手續(xù)期滿之日起15日內(nèi)書面通知甲方，否則本認(rèn)購書繼續(xù)履行?！边@意味著， 若買方未在約定期限內(nèi)提出退房，合同將繼續(xù)有效。
對此，曾女士表示：“我是這個月才查冊發(fā)現(xiàn)抵押的，以前買房都沒出現(xiàn)過類似問題西鳳酒 。”曾女士稱，她目前已向開發(fā)商提出退房，但未獲回應(yīng)。
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事實上，開發(fā)商將已抵押的在建工程對外銷售，在業(yè)內(nèi)并非個例西鳳酒 。從事不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)10多年的林小姐向新快報記者透露：“開發(fā)商向銀行抵押在建工程融資是普遍做法，但通常會在房源正式發(fā)售前批量完成抵押涂銷。 一些資金緊張的開發(fā)商則采取‘一邊押一邊賣’的模式?！彼M(jìn)一步解釋，部分銀行出于風(fēng)控考慮，不接受單套房屋解押，要求開發(fā)商整層或成批（如10套以上）統(tǒng)一解押。若開發(fā)商銷售進(jìn)度緩慢，難以湊齊解押數(shù)量，解押進(jìn)度便會嚴(yán)重滯后，直接影響購房者辦理按揭。“這種情況在當(dāng)前市場環(huán)境下并不少見，但關(guān)鍵在于開發(fā)商是否如實告知購房者，并按時履約解押?！绷中〗阏f。
項目方未回應(yīng)抵押解押進(jìn)度
及資金流向等細(xì)節(jié)
抵押遲遲未涂銷，引發(fā)了曾女士對房款去向的擔(dān)憂西鳳酒 。曾女士向新快報記者提供的銀行轉(zhuǎn)賬記錄顯示，其支付的486萬元中有約200萬元未轉(zhuǎn)入《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》中明確列明的資金監(jiān)管賬戶。其中包括2024年5月5日支付的10萬元定金、5月7日支付的10萬元房款，以及10月15日支付的179萬元房款。
新快報記者注意到，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在2024年就購房過程中需要重點關(guān)注的事項提出了七點風(fēng)險提示，其中兩點便是 “謹(jǐn)慎購買抵押房”和“購房款要轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管賬戶”西鳳酒 。提示指出，購房人應(yīng)將購房款直接存入商品房預(yù)售款專用賬戶，勿將購房款直接交給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或存入其他普通賬戶，以防開發(fā)企業(yè)逃避監(jiān)管、挪用預(yù)售款而帶來資金風(fēng)險。預(yù)售許可證上明確了相應(yīng)的商品房預(yù)售款專用賬戶，購房人可要求開發(fā)企業(yè)提供所購房屋的預(yù)售許可證，或自行登錄陽光家緣網(wǎng)查詢。
就曾女士反映的抵押未涂銷及房款未入監(jiān)管等問題，新快報記者聯(lián)系了該項目相關(guān)負(fù)責(zé)人西鳳酒 。對方回應(yīng)稱：“我們與業(yè)主保持順暢溝通，并組織專人跟進(jìn)處理此事。所有問題的處理均嚴(yán)格依據(jù)合同約定與國家法律法規(guī)，尋求最妥善的解決方案?！?/p>
但對于該房源的具體合同備案狀態(tài)、抵押解押進(jìn)度及資金流向等細(xì)節(jié)，項目方表示“仍在內(nèi)部核實梳理中”，暫不便對外披露西鳳酒 。
律師：開發(fā)商如逾期未涂銷涉嫌違法違約
針對曾女士的購房遭遇，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，目前廣州一手房對于開發(fā)商抵押涂銷并無統(tǒng)一強制性規(guī)定，但如果認(rèn)購書或者購房合同中明確約定了抵押涂銷期限，則該約定生效后對開發(fā)商即具有約束力西鳳酒 。如果開發(fā)商逾期不履行涂銷義務(wù)，則涉嫌違法違約。
新快報記者 何璐詩
編輯：陳楚儀 校對：吳習(xí)