“付了480多萬(wàn)元房款，月底就要收樓了，才發(fā)現(xiàn)房子仍在‘抵押’狀態(tài)西鳳酒 ?！苯?，曾女士（化名）向新快報(bào)記者反映，自己去年購(gòu)入廣州國(guó)際金融城某改善樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商卻遲遲未按約定時(shí)間進(jìn)行房屋抵押涂銷(xiāo)，房貸至今未能辦下來(lái)。此外，曾女士還發(fā)現(xiàn)，近200萬(wàn)元房款并未進(jìn)入開(kāi)發(fā)商監(jiān)管賬戶(hù)，擔(dān)心“錢(qián)房?jī)煽铡?。到底是不是被抵押的房源就不能買(mǎi)？在購(gòu)房前，到底應(yīng)該做哪些“功課”？
付清首付一年后查冊(cè)
發(fā)現(xiàn)房子仍在抵押狀態(tài)
“去年買(mǎi)的房子，我連裝修都已設(shè)計(jì)好了，才發(fā)現(xiàn)到現(xiàn)在抵押還沒(méi)有涂銷(xiāo)西鳳酒 。他們占用我的首付資金一年了……”近日，曾女士向新快報(bào)記者反映，她于2024年5月與某開(kāi)發(fā)商簽訂《樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)》，購(gòu)入位于金融城板塊一套住宅，總價(jià)850多萬(wàn)元。按照約定，她先后分多筆支付了定金及首付款，至2024年10月25日，已付房款總計(jì)約486萬(wàn)元。同年10月，銀行通知其300多萬(wàn)元的按揭貸款已審批通過(guò)，她原以為即將進(jìn)入簽約放款階段。
不料，貸款遲遲未能正式發(fā)放西鳳酒 。今年1月，曾女士收到開(kāi)發(fā)商委托律所的通知，要求其重新簽署一份按揭合同，理由是“銀行更新了合同版本”。她配合簽署了第二份按揭合同，此后再無(wú)進(jìn)展。
直到今年10月，在朋友提醒下，曾女士前往廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心查冊(cè)，才震驚地發(fā)現(xiàn)：其所購(gòu)房產(chǎn)仍處于“抵押”狀態(tài)，且開(kāi)發(fā)商未按約定完成抵押涂銷(xiāo)手續(xù)西鳳酒 。曾女士認(rèn)為，這正是房貸一直未辦下來(lái)的原因。
“買(mǎi)房時(shí)銷(xiāo)售人員完全沒(méi)有提及房子被抵押，我根本不知道房子被抵押了，認(rèn)購(gòu)條款我也沒(méi)看清西鳳酒 ?！痹肯蛐驴靾?bào)記者出示《樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)》其中明確注明：“簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，乙方明確知悉該物業(yè)處于抵押狀態(tài)且無(wú)異議。”同時(shí)約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)自買(mǎi)方支付總房?jī)r(jià)15%房款之日起80個(gè)工作日內(nèi)完成抵押涂銷(xiāo)。但該認(rèn)購(gòu)書(shū)亦規(guī)定：“如乙方因此要求解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)的，應(yīng)于前述約定完成抵押涂銷(xiāo)手續(xù)期滿(mǎn)之日起15日內(nèi)書(shū)面通知甲方，否則本認(rèn)購(gòu)書(shū)繼續(xù)履行?！边@意味著， 若買(mǎi)方未在約定期限內(nèi)提出退房，合同將繼續(xù)有效。
對(duì)此，曾女士表示：“我是這個(gè)月才查冊(cè)發(fā)現(xiàn)抵押的，以前買(mǎi)房都沒(méi)出現(xiàn)過(guò)類(lèi)似問(wèn)題西鳳酒 ?！痹糠Q(chēng)，她目前已向開(kāi)發(fā)商提出退房，但未獲回應(yīng)。
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事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商將已抵押的在建工程對(duì)外銷(xiāo)售，在業(yè)內(nèi)并非個(gè)例西鳳酒 。從事不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)10多年的林小姐向新快報(bào)記者透露：“開(kāi)發(fā)商向銀行抵押在建工程融資是普遍做法，但通常會(huì)在房源正式發(fā)售前批量完成抵押涂銷(xiāo)。 一些資金緊張的開(kāi)發(fā)商則采取‘一邊押一邊賣(mài)’的模式。”她進(jìn)一步解釋?zhuān)糠帚y行出于風(fēng)控考慮，不接受單套房屋解押，要求開(kāi)發(fā)商整層或成批（如10套以上）統(tǒng)一解押。若開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售進(jìn)度緩慢，難以湊齊解押數(shù)量，解押進(jìn)度便會(huì)嚴(yán)重滯后，直接影響購(gòu)房者辦理按揭?！斑@種情況在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下并不少見(jiàn)，但關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商是否如實(shí)告知購(gòu)房者，并按時(shí)履約解押?！绷中〗阏f(shuō)。
項(xiàng)目方未回應(yīng)抵押解押進(jìn)度
及資金流向等細(xì)節(jié)
抵押遲遲未涂銷(xiāo)，引發(fā)了曾女士對(duì)房款去向的擔(dān)憂(yōu)西鳳酒 。曾女士向新快報(bào)記者提供的銀行轉(zhuǎn)賬記錄顯示，其支付的486萬(wàn)元中有約200萬(wàn)元未轉(zhuǎn)入《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》中明確列明的資金監(jiān)管賬戶(hù)。其中包括2024年5月5日支付的10萬(wàn)元定金、5月7日支付的10萬(wàn)元房款，以及10月15日支付的179萬(wàn)元房款。
新快報(bào)記者注意到，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在2024年就購(gòu)房過(guò)程中需要重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)提出了七點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)提示，其中兩點(diǎn)便是 “謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)抵押房”和“購(gòu)房款要轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管賬戶(hù)”西鳳酒 。提示指出，購(gòu)房人應(yīng)將購(gòu)房款直接存入商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，勿將購(gòu)房款直接交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或存入其他普通賬戶(hù)，以防開(kāi)發(fā)企業(yè)逃避監(jiān)管、挪用預(yù)售款而帶來(lái)資金風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)售許可證上明確了相應(yīng)的商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，購(gòu)房人可要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供所購(gòu)房屋的預(yù)售許可證，或自行登錄陽(yáng)光家緣網(wǎng)查詢(xún)。
就曾女士反映的抵押未涂銷(xiāo)及房款未入監(jiān)管等問(wèn)題，新快報(bào)記者聯(lián)系了該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人西鳳酒 。對(duì)方回應(yīng)稱(chēng)：“我們與業(yè)主保持順暢溝通，并組織專(zhuān)人跟進(jìn)處理此事。所有問(wèn)題的處理均嚴(yán)格依據(jù)合同約定與國(guó)家法律法規(guī)，尋求最妥善的解決方案。”
但對(duì)于該房源的具體合同備案狀態(tài)、抵押解押進(jìn)度及資金流向等細(xì)節(jié)，項(xiàng)目方表示“仍在內(nèi)部核實(shí)梳理中”，暫不便對(duì)外披露西鳳酒 。
律師：開(kāi)發(fā)商如逾期未涂銷(xiāo)涉嫌違法違約
針對(duì)曾女士的購(gòu)房遭遇，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，目前廣州一手房對(duì)于開(kāi)發(fā)商抵押涂銷(xiāo)并無(wú)統(tǒng)一強(qiáng)制性規(guī)定，但如果認(rèn)購(gòu)書(shū)或者購(gòu)房合同中明確約定了抵押涂銷(xiāo)期限，則該約定生效后對(duì)開(kāi)發(fā)商即具有約束力西鳳酒 。如果開(kāi)發(fā)商逾期不履行涂銷(xiāo)義務(wù)，則涉嫌違法違約。
新快報(bào)記者 何璐詩(shī)
編輯：陳楚儀 校對(duì)：吳習(xí)